Decyzja o warunkach zabudowy to często pierwszy dokument, o który musisz się postarać, gdy planujesz budowę biogazowni. Jednak zanim postawisz pierwszy fundament, musisz stoczyć batalię z polską biurokracją. Pierwszym, często najtrudniejszym etapem tej drogi, jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. To taki urzędowy „zielony sygnał”, który potwierdza, że Twoja wymarzona instalacja ma w ogóle prawo stanąć w wybranym miejscu. Nie martw się! Choć przepisy bywają zawiłe, postaramy się wyjaśnić Ci ten proces krok po kroku, od czego zacząć.
Dlaczego urzędy decydują o warunkach zabudowy?
W Polsce obowiązuje prosta zasada: ład przestrzenny. Gminy starają się zapanować nad tym, co i gdzie powstaje, by obok domu mieszkalnego nie wyrosła nagle duża instalacja przemysłowa.
Głównym narzędziem do tego jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Jednak na większości obszarów wiejskich MPZP po prostu nie istnieje albo jest na tyle stary, że nie uwzględnia nowoczesnych inwestycji, jakimi są biogazownie.
I tutaj, zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wkracza konieczność uzyskania decyzji. Decyzja ta jest obowiązkowa dla każdej inwestycji, która zmienia dotychczasowe zagospodarowanie terenu.
„W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.”
Decyzja to zatem akt administracyjny, który niejako wchodzi w miejsce nieistniejącego planu miejscowego i ustala dla działki konkretne, wiążące reguły gry: czy możesz budować, co możesz budować i na jakich warunkach urbanistycznych. Wydaje ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta, zgodnie z art. 60 ust. 1 ustawy, a jej uzyskanie jest warunkiem bezwzględnym do kontynuowania całej procedury budowlanej.
Zasada dobrego sąsiedztwa a warunki zabudowy
Zasada ta, zawarta w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, wymaga, aby nowa inwestycja kontynuowała funkcję i cechy istniejącej zabudowy w najbliższym otoczeniu. Innymi słowy, musi pasować do krajobrazu.
Biogazownia to z reguły cylindryczne zbiorniki fermentacyjne i hale technologiczne. W sąsiedztwie, gdzie dominują niskie budynki mieszkalne i zabudowa zagrodowa, pojawienie się takich obiektów może być uznane za naruszenie ładu przestrzennego. Może, ale nie musi…
Przed wydaniem decyzji urzędnik dokładnie analizuje m.in.:
- wysokość i gabaryty — czy planowana wysokość zbiorników nie jest rażąco wyższa niż budynki w okolicy?
- funkcje — czy w sąsiedztwie są już jakieś obiekty o charakterze produkcyjnym lub rolniczo-przemysłowym? Im jest ich więcej, tym łatwiej udowodnić, że biogazownia pasuje do funkcji obszaru.
Dlatego tak ważne jest, aby już na etapie wniosku precyzyjnie umiejscowić instalację i znaleźć argumenty urbanistyczne, które wkomponują jej elementy w istniejącą strukturę zabudowy.
Jak przygotować wniosek o decyzję wz?
Wniosek to kompletny zestaw dokumentów, który musi być formalnie poprawny. Choć art. 52 u.p.z.p. dotyczy lokalizacji inwestycji publicznych, to art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odsyła do niego i wskazuje, jakie elementy muszą znaleźć się we wniosku o warunki zabudowy.
Trzeba przygotować między innymi:
Mapę do celów opiniodawczych (z obszarem analizowanym): Kopia aktualnej mapy zasadniczej (lub katastralnej) w skali 1:500 lub 1:1000. Na mapie tej należy wyraźnie zaznaczyć teren inwestycji oraz obszar analizowany. Obszar ten musi obejmować teren w odległości nie mniejszej niż 50 metrów od granic działki inwestycji, a jego dokładny zasięg określi urbanista sporządzający analizę.
Dokładną charakterystykę techniczną: Trzeba podać konkretne i wiążące liczby: planowaną powierzchnię zabudowy, maksymalną wysokość zbiorników i budynków technicznych, a także wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki. Urząd nie może domyślać się tych parametrów – muszą być one z góry określone.
Dostęp do drogi publicznej: Trzeba udokumentować, że istnieje prawnie zabezpieczony dojazd, co jest wymogiem art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy. Bez dostępu decyzja nie zostanie wydana.
Zapewnienie uzbrojenia terenu: Wnioskując o decyzję, deklarujesz, że masz lub zapewnisz dostęp do mediów (prąd, woda, odprowadzenie ścieków/biogazu).
Środowiskowe wąskie gardło: – decyzja DŚU
Przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla biogazowni, trzeba także ocenić jej potencjalne oddziaływanie na środowisko. Biogazownia, ze względu na magazynowanie substratów, procesy chemiczne, hałas i emisje, niemal na pewno zostanie zakwalifikowana jako przedsięwzięcie mogące znacząco oddziaływać na środowisko.
W praktyce oznacza to, że decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach (DŚU) jest warunkiem bezwzględnym do uzyskania WZ. Procedura DŚU (wymagająca raportu oddziaływania na środowisko, konsultacji i uzgodnień) jest z reguły najdłuższym i najtrudniejszym etapem – może trwać wiele miesięcy. To DŚU jest często prawdziwym testem akceptacji społecznej i formalnej dla projektu, a jej ustalenia (np. minimalne odległości od zabudowy) będą wprost przeniesione do decyzji WZ.
Na koniec – warto pamiętać też, że polskie prawo planowania przestrzennego jest w trakcie dużej reformy (nowelizacja u.p.z.p. z 2023 r.). Decyzja o warunkach zabudowy (WZ) jest instrumentem tymczasowym, który docelowo ma być stopniowo ograniczany.
Od 2026 r. (termin przejściowy) gminy będą zobowiązane do uchwalenia nowego, nadrzędnego dokumentu – Planu Ogólnego Gminy. Plan ten wskaże obszary przeznaczone pod zabudowę (tzw. obszary uzupełnienia zabudowy) i ustali minimalne gminne standardy urbanistyczne. Po wejściu w życie Planu Ogólnego:
- Wydawanie nowych decyzji WZ będzie możliwe tylko na terenach wyznaczonych jako obszary uzupełnienia zabudowy.
- Wydanie WZ będzie musiało być zgodne z ustaleniami Planu Ogólnego.
W związku z tym, jeśli planujesz inwestycję w perspektywie kilku lat, warto śledzić, czy gmina przystąpiła do prac nad Planem Ogólnym, ponieważ to on ostatecznie zadecyduje o przyszłym ładzie przestrzennym.
Jeśli te wszystkie formalności są dla Ciebie zbyt trudne, nie masz na to głowy, czasu, nie masz wiedzy, jak się za to zabrać, to pamiętaj, że SKB BIOGAZ to biogazownie rolnicze pod klucz – od projektu po obsługę. Za nami stoją specjaliści i lata doświadczeń, dlatego wiemy, od czego zacząć, jak zaprojektować przydomową biogazownię i jak przeprowadzić całą inwestycję.